Definición de arras
Podemos definirlas como la entrega por una persona a otra de una garantía, normalmente una cantidad de dinero en el momento de la celebración de un contrato, con el objetivo de asegurar su cumplimiento. Esta garantía, su intensidad y sus consecuencias, depende del tipo de arras y cómo se configuren.
Un sencillo y habitual ejemplo es la señal o cantidad de dinero que el comprador de una vivienda entrega al vendedor de la misma (como es común entre particulares) para que, en un determinado plazo, tenga lugar la compraventa efectiva de la vivienda, registrada ante notario y la «entrega de llaves».
Si el contrato no especifica qué tipo de arras están incluidas ni se puede determinar claramente la voluntad de las partes, se entiende que estas son confirmatorias, aunque esta posición tiene algunas críticas.
Tipos de arras
Las arras penitenciales
Son un tipo de garantía muy común en las compraventas de inmuebles, especialmente recomendadas por inmobiliarias y promotoras. Este tipo de arras permite a ambas partes del contrato «echarse para atrás» bajo ciertas condiciones.
¿Cómo Funcionan las Arras Penitenciales?
Ofrecen flexibilidad tanto al comprador como al vendedor en caso de que decidan no seguir adelante con el contrato:
- Si el comprador desiste: Si el comprador decide no seguir con la compra, perderá el dinero entregado como arras. Este dinero se queda con el vendedor como compensación por la ruptura del contrato.
- Si el vendedor desiste: Si es el vendedor quien decide no cumplir con el contrato, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras. Esta penalización busca compensar al comprador por los inconvenientes causados.
Situaciones Especiales
Una de las situaciones más interesantes que pueden surgir con las arras penitenciales es cuando el mercado inmobiliario cambia:
- Subida del mercado inmobiliario: Si los precios de las viviendas aumentan significativamente, el vendedor puede optar por desistir del contrato, devolver las arras duplicadas y poner la propiedad en venta a un precio más alto. Aunque esto implica un coste adicional para el vendedor, la ganancia potencial puede justificar esta decisión.
Importancia de actuar a tiempo
Es crucial realizar el desistimiento antes de cumplir con la obligación principal del contrato (ya sea el pago o la entrega del bien). Una vez que la obligación principal se ha cumplido, desistir del contrato puede no ser posible o puede implicar consecuencias legales más complejas.
Recomendación Legal
Para evitar malentendidos y asegurar que todo esté claro, es recomendable incluir el artículo 1454 del Código Civil actualizado en el contrato. Este artículo regula específicamente las arras penitenciales y establece las condiciones y consecuencias de su uso, ayudando a prevenir errores y disputas.
Las arras confirmatorias:
Son un tipo de garantía en los contratos que asegura que ambas partes cumplirán con lo acordado. A diferencia de las penitenciales, que permiten a las partes desistir del contrato asumiendo un coste, las confirmatorias no permiten echarse para atrás.
¿Cómo Funcionan las Arras Confirmatorias?
Actúan como un anticipo del precio total del contrato. Por ejemplo, si estás comprando una vivienda, este anticipo se resta del precio final que pagarás. Al incluir arras confirmatorias en el contrato, se busca asegurar que ambas partes cumplirán con lo acordado, ofreciendo una mayor garantía de cumplimiento.
Si una de las partes incumple el contrato con arras confirmatorias, hay dos opciones principales:
- Exigir el cumplimiento del contrato: La primera opción es insistir en que se cumpla con la obligación principal. Por ejemplo, si estás comprando una vivienda, puedes exigir que el vendedor entregue la propiedad. Además, puedes reclamar los intereses por el retraso.
- Eliminar la obligación y pedir indemnización: Si el cumplimiento del contrato no es posible o no deseas seguir adelante con la compra, puedes optar por cancelar la obligación y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados. Esto incluye también los intereses correspondientes.
Importancia de probar los daños
Es crucial poder demostrar los daños sufridos debido al incumplimiento. Por ejemplo, si el precio de la vivienda ha subido desde que firmaste el contrato, ese aumento puede considerarse un daño que debe ser indemnizado. Deberás proporcionar pruebas claras y concretas de estos daños para respaldar tu reclamación.
Comparación con las Arras Penitenciales
Mientras que las confirmatorias no permiten que las partes se retracten del contrato, las penitenciales sí lo permiten, aunque a un coste. Con las arras penitenciales, si el comprador decide no seguir adelante, pierde el importe entregado. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Arras penales
Ocupan una posición intermedia entre las confirmatorias y las penitenciales. Su objetivo es garantizar el cumplimiento del contrato mediante una penalización económica en caso de incumplimiento. Dependiendo de cómo se redacte el contrato, las arras penales pueden incluir o no una indemnización por daños y perjuicios.
Características principales de las arras penales
- Garantía de cumplimiento: Actúan como una garantía de que el contrato se cumplirá. Si una de las partes incumple, deberá pagar la penalización establecida en el contrato.
- No permiten el incumplimiento voluntario: A diferencia de las penitenciales, las penales no permiten que una de las partes se retire voluntariamente del contrato sin consecuencias. La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y la cantidad pactada en las arras penales, salvo pacto en contrario.
- Posibilidad de indemnización: Estas arras pueden sustituir o acumularse a la indemnización por daños y perjuicios, dependiendo de lo pactado en el contrato, pero por defecto, la sustituye.
- Moderación judicial: El juez puede moderar la cuantía de las arras penales si el incumplimiento ha sido parcial o irregular
Tipos de arras penales
- Sustitutivas: Funcionan como una liquidación anticipada de los daños y perjuicios sufridos. En caso de incumplimiento, solo se cobrará el importe de las arras acordadas en el contrato.
- Acumulativas: Además de la cantidad acordada en el contrato de arras, permiten exigir el cumplimiento forzoso del contrato principal o reclamar una indemnización íntegra por los daños y perjuicios generados.
Recomendaciones Legales
Es esencial redactar claramente el contrato y especificar si las arras penales serán sustitutivas o acumulativas. También es recomendable incluir cláusulas específicas sobre la indemnización por daños y perjuicios para evitar malentendidos.
¿Qué ocurre si acaba el plazo fijado por el contrato de arras y no se escritura la venta?
Cuando llega el plazo acordado en el contrato de arras y no se formaliza la venta, se aplican las condiciones establecidas en dicho contrato. Los efectos varían según el tipo de arras que se haya pactado (confirmatorias, penitenciales o penales) y quién sea la parte incumplidora (comprador o vendedor).
Conclusiones sobre las arras: ¿Cuál es mejor?
Elegir el tipo de arras adecuado depende de un análisis detallado de varios factores específicos de la transacción. No existe una opción única que sea la mejor para todos los casos y para todas las partes. Es crucial considerar para tomar la mejor decisión, entre otros factores, las perspectivas del mercado inmobiliario, la solvencia financiera del vendedor, el tiempo disponible para formalizar la venta y el nivel de confianza entre las partes. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento personalizado, no dudes en consultar con un abogado especializado en derecho civil de Albor abogados.
