Obligaciones del arrendador
Reparaciones necesarias para la habitabilidad del inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador (el que alquila, el dueño) está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye cualquier reparación que sea necesaria para que la vivienda siga siendo habitable, como arreglos en la estructura del inmueble, techos, suelos, paredes, y sistemas esenciales como tuberías, electricidad o averías importantes en electrodomésticos.
Es importante destacar que estas reparaciones no deben implicar un aumento de la renta para el inquilino. Además, si el contrato de arrendamiento incluye alguna cláusula que exima al arrendador de esta responsabilidad o que traslade el coste de estas reparaciones al inquilino, dicha cláusula será considerada nula por la ley.
Es necesario comunicar al arrendador la necesidad de estas obras, salvo que tengan carácter urgente, las cuales se podrán hacer rápido y luego trasladar el coste al arrendador. Entre estas obras, por poner algún ejemplo, podría ser la reparación del contador, la caldera, un electrodoméstico averiado por un uso normal, etc. En cambio sería responsabilidad del inquilino hacer frente al cambio de una bombilla, la sustitución de piezas baratas.
Gastos generales y de comunidad del piso alquilado
El arrendador es también responsable de cubrir los gastos generales para el mantenimiento del inmueble, como las cuotas de la comunidad de propietarios, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y otras tasas locales como la de basura. No obstante, la LAU permite que estos gastos puedan ser repercutidos al inquilino siempre y cuando se pacte por escrito en el contrato y se especifique el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.
Los gastos de suministro (electricidad, agua y gas) serán a cargo del arrendatario, salvo pacto en contrario.
¿Qué pasa si mi casero me sube la comunidad? Debería estar prevista esta subida en el contrato y no puede superar ciertos límites.
Seguro del hogar
Aunque no es obligatorio por ley, es común que el arrendador contrate un seguro del hogar que cubra daños de la vivienda. Este seguro no solo protege la propiedad del arrendador frente a posibles desperfectos, sino que también puede incluir una póliza de impago del alquiler, que garantiza el cobro de la renta en caso de que el inquilino deje de pagar. En este caso lo recomendable es que se haga cargo del abono el arrendador para evitar problemas de cobertura en el caso de que el arrendatario o persona alquilada deje de pagar.
Obligaciones del inquilino
Es importante resaltar que muchas de estas cláusulas se podrían cambiar a favor del arrendatario (inquilino), pero no en favor del arrendador. Por ejemplo, se podría establecer por contrato que el arrendador se haga cargo de las pequeñas reparaciones pero no que el inquilino tenga que asumir las obras de conservación de la habitabilidad de la vivienda.
Pequeñas reparaciones y mantenimiento diario
El inquilino está obligado a asumir el coste de las pequeñas reparaciones que sean consecuencia del desgaste ordinario por el uso de la vivienda. El problema es que la ley no da una definición clara, son los jueces los encargados de establecer los límites pero no hay una solución clara. Como pequeñas reparaciones se puede incluir la sustitución de bombillas, el arreglo de grifos, persianas, o cerraduras, entre otros. Estas reparaciones deben ser notificadas al propietario antes de ser realizadas, pero si se trata de reparaciones urgentes para evitar un daño mayor se pueden realizar.
Tres son los principales criterios principales a tener en cuenta para las reparaciones; el tiempo que se lleva usando por el inquilino, el coste de reparación o sustitución y el tipo de bien afectado (elementos estructurales son responsabilidad del propietario mientras que la reparación o sustitución de cosas muebles de coste razonable es responsabilidad del inquilino). Por ejemplo en el caso de un electrodoméstico si la reparación es pequeña y se debe a un desgaste por el uso ordinario se hará cargo el inquilino.
Suministros individualizados
El pago de los suministros básicos como el agua, la luz, el gas, y otros servicios que se individualicen mediante contadores, es responsabilidad del inquilino. Aunque la instalación inicial de estos servicios recae en el arrendador, los pagos mensuales son por cuenta del inquilino.
Fianza y garantías adicionales
Al inicio del contrato, el inquilino debe entregar una fianza equivalente a un mes de alquiler como máximo (por ser alquiler de vivienda), la cual sirve como garantía para cubrir posibles desperfectos o impagos. Además, el arrendador puede solicitar una garantía adicional, que puede ascender hasta el equivalente de dos meses de alquiler. Es decir, un mes de fianza, y dos meses a mayores de garantía adicional.
Pago de la renta convenida
¿Qué ocurre en casos especiales?
Existen situaciones en las que las responsabilidades pueden variar. Por ejemplo, si el deterioro de la vivienda es causado por el inquilino o sus convivientes, este será responsable de los costes de reparación. Asimismo, si se pacta por escrito en el contrato, el inquilino puede asumir ciertos gastos que originalmente corresponderían al arrendador, como los gastos de comunidad o el IBI.
¿Podrá el arrendatario realizar las reparaciones a costa del arrendador?
A nuestro juicio, salvo pacto en contrario o causa de urgencia, sólo pueden ser ejecutadas por el arrendador voluntariamente o por mandato de un juzgado.
¿Me pueden subir la renta en el contrato de alquiler trás realizar obras?
Por la realización de las obras de conservación no se puede, pero si las obras son de mejora si podría hacerlo una vez transcurridos el plazo legal de duración del contrato de acuerdo a unos criterios y límites concreto
Conclusión
En definitiva, es esencial que tanto el propietario como el inquilino comprendan claramente sus responsabilidades respecto a los gastos derivados del arrendamiento de una vivienda. Contar con un contrato de alquiler bien redactado es la mejor manera de evitar malentendidos y conflictos, asegurando que ambas partes cumplan con sus obligaciones. También consideramos muy importante para evitar conflictos documentar claramente el estado del piso al inicio del contrato.
El arrendador no puede exigir que la vivienda se devuelva exactamente en las mismas condiciones en que se entregó, sino en un estado equivalente al original, considerando el desgaste natural o inevitable del tiempo. Las pequeñas reparaciones son aquellas de bajo coste y menor importancia, como cambiar un enchufe dañado o sustituir una bombilla. Estas pequeñas reparaciones no son responsabilidad del arrendador, y la ley no permite que el inquilino exija el reembolso de estos costes en el futuro.
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